45 억 베 이 징 동 2 환 랜 드 마크 빌딩 인수, 홍 이 투자 연합 체 배후 이야기

2 월 28 일 주목 을 받 고 있 는 베 이 징 합 생 국제 빌딩 북 루 프로젝트 (이하 합 생 북 루 프로젝트) 가 분할 을 마 쳤 다. 23 개 월 에 걸 친 부동산 인수 안 이 드디어 확정 됐다.

중국 유명 PE 기구 인 홍 이 투자 와 손 잡 고 국제 유명 부동산 기금 을 부동산 거물 인 주 멍 이 에 게 서 빼 앗 았 다.이 거래 의 총 금액 은 40 억 위안 (5 억 7500 만 달러) 을 넘는다 고 밝 혔 다.

합 생 국제 빌딩 지 는 베 이 징 시 동쪽 2 환 조양 문 북 거리 황금 위치 에 위치 하고 있 으 며 동쪽 2 환 의 랜 드 마크 건축 으로 베 이 징 시 갑 급 업무 물 업 중의 희소 자산 으로 북 루, 남루 와 음악 청 으로 구성 된다.이번 인수 대상 지 는 합 생 국제 빌딩 북 루 이 며 총 건축 면적 은 75930 평방미터 이다. 그 중에서 땅 은 56160 평방미터 이 고 지하 19770 평방미터 이 며 지하 주차장 은 268 개 와 30 개 를 포함한다.

거래 에서 거래 를 협조 하 는 데 이 드 량 은행 은 이번 거래 가 협상 중단, 주요 인원 변동, 두 차례 국내 주식 상장, 자산 박리, 역사 에 남 겨 진 문제 등 변 화 를 겪 었 다 고 평가 했다. 이것 은 역사상 가장 복잡 한 부동산 합병 프로젝트 중의 하나 이 고 외국 과 외국 합작 기업 의 투자 독점 기업 및 공동 투자 의 대표 적 인 사례 라 고 할 수 있다.

홍 이 투 자 는 공식 위 챗 에서 프로젝트 의 결제 에 따라 홍 이 부동산 금융 과 협력 업 체 가 공동 출자 를 하여 프로젝트 가치 의 평가 절상 방안 을 전면적으로 실시 하고 이 환 내 에 없 는 고 급 스 럽 고 정교 한 사무 제품 을 만든다 고 밝 혔 다.개 조 된 후에 프로젝트 는 많은 하 이 라이트 들 을 전시 하여 베 이 징 핵심 지역 의 상징적 가치 부가 모델 이 될 것 이다.

'빵 떡' 이 고 '뼈 다 귀' 입 니 다.

최근 2 년 동안 블랙 스톤, 케 이 트, 지 후 이 등 여러 외국 기구 들 이 거시적인 환경 판단, 글로벌 자산 배분 등 측면 에서 중국 상업 부동산 에 가격 을 올 리 고 있다.

이들 은 투자 목적 을 추적 할 때 주로 이런 특징 을 가 진 이상 형 을 선 호한 다. 도시 의 핵심 위치, 초기 순세 수익 은 4.5% 보다 낮 지 않 고 공간 을 향상 시 키 며 깨끗 한 해외 지배 구조, 채권 채무 가 뚜렷 하고 주주 배경 이 간단 하 며 판매 의향 이 명확 하 다.

종합 평 가 는, 합 생 북 루 사업 이 모처럼 양질 의 자산 이다.이곳 은 동 2 환 의 핵심 위치 에 위치 하고 지하철 2 호선 동 4 십 개 역 에서 600 미터 밖 에 안 된다.현재 빌딩 은 중신 은행 본점 에서 전체 임대 되 고 임대료 수익 률 은 시장 평균 수준 보다 높다.

그러나 이 동시에 합 생 북 루 프로젝트 도 주주 배경 이 현저히 다 르 고 단일 세입 자, 자산 이 분리 되 고 관련 회사 의 거래 대금 을 청산 하 는 등 현실 적 인 문제 에 직면 하여 많은 자금 이 풍부 한 외국 기구 들 이 뒷걸음질 칠 수 밖 에 없다.

"이 프로젝트 는 시장 에서 오랫동안 표류 해 왔 고 많은 기구 들 이 이 프로젝트 를 탐 낸 지 오래 되 었 지만 거래 를 할 수 있 는 사람 이 없다."한 번 은 거래 쌍방 이 이미 계약 을 체결 한 적 이 있 지만 계약 차원 에서 결국은 하지 못 했다."거래 에 근접 한 한 관계자 가 21 세기 경제 보도 에 대해 말 했다.

이 거래 의 가장 큰 난점 은 거래 구조 가 너무 복잡 하 다 는 데 있다.이것 은 보기 드 문 중외 합작 기업 이 WFOOE (외국 상사 단독 투자 기업) 의 부동산 합병 거래 로 전환 되 었 고 법 무, 재무 업무 가 번잡 하 며 여러 가지 주주, 국내외 은행 대출 도 포함한다.

구체 적 으로 보면 합 생 북 루 는 중국 과 외국 합작 프로젝트 인 데 세 가지 서로 다른 성격 의 주주 인 해외 상장 회사, 민간 기업 과 국영 기업 에 직면 하고 그들의 지분 비례 와 권익 배분 비례 가 일치 하지 않 습 니 다.이 가운데 해외 회 사 는 총 98.9% 의 지분 을 보유 하고 있 으 며 90% 의 권익 에 대응한다.경내 회 사 는 프로젝트 의 1.1% 의 주식 을 가지 고 10% 의 권익 에 대응 한다.

외국 자본 기구 로 서 는 해외 와 관련 된 주식 인 수 를 잘 한다.하지만 국내 주식 거래 는 쉽 지 않다.합 생 북 루 프로젝트 의 1.1% 지분 을 가 진 소유 자 는 베 이 징 동방 문화 자산 경영 회사 이 고 그 배후 에 있 는 지배 주 주 는 베 이 징 시 동성 구 국자위원회 이다.국영 기업 의 지분 양도 와 관련 되 기 때문에 북쪽 증권거래소 의 상장 절차 로 가 야 하 며 전체적인 과정 은 불확실 성 이 가득 하 다.

다른 한편, 합 생 북 루 프로젝트 는 장기 적 으로 개발 회사 가 가지 고 있 고 관련 회사 간 의 자금 조달 이 비교적 원활 하 다.지금 은 거래 를 할 수 있 기 위해 관련 회사 의 거래 대금 을 청산 하고 장부 의 항목 이 뚜렷 하 며 은행 대출 요구 와 펀드 투자 의 바람 제어 요구 에 부합 해 야 한다.빌딩 의 역사가 길 어 전체 재무 법 무 문 제 를 처리 하 는 것 도 일반 사업 보다 훨씬 복잡 하 다.

바 이 어 는 왜 홍 이 투자 연합 체 입 니까?

홍 이 투 자 는 이번 거래 의 주요 참여 자 중의 하나 이다.홍 이 투 자 는 2003 년 에 설립 되 었 고 관리 자금 규 모 는 800 억 위안 이 며 PE, 부동산 금융, 공모 펀드, 헤 지 펀드, 혁신 투자 등 업 무 를 가진다.지난 5, 6 년 동안 홍 이 는 PE 업 무 를 계속 발전 시 키 는 동시에 부동산 금융 업무 팀 을 만 들 었 고 일 선 도시 상업 용 부동산 투자 에 전념 하 며 특수 자산, 자산 증권 화 등 방향 을 포함한다.

현재 홍 이 부동산 금융 은 이미 달러 펀드 하 나 를 탈퇴 했 고 IR 는 28.5% 에 달 했다.현재 관리 중인 인민폐 펀드 는 국내 최초의 인민폐 블라인드 부동산 펀드 이 고 홍 이 투자 가 주도 한 외부 합작 펀드 이다. 홍 이 부동산 금융 은 이미 일 선 도시 상업 용 부동산 자산 이 70 만 평방미터 가 넘 고 자산 의 전체 규 모 는 200 억 위안 을 넘는다.

상업 용 부동산 투자 분야 에서 홍 이 부동산 금융 은 3 대 투자 방향 에 집중 했다. 옛날 자산 이 탄생 한 '구 자산 업그레이드 개혁', 새로운 경제 발전의 '잠재력 자산 운영 향상', 지레 가 져 온 '압력 자산 할인 매입' 이다.

합 생 북 루 프로젝트 는 분명히 '옛 자산 의 업그레이드 개혁' 방향 에 속 하고 최초 로 2017 년 말 에 홍 이 투 자 는 이 프로젝트 와 접촉 한 적 이 있다.결국 외국 자본 기구 로 구 성 된 연합 체 와 이 프로젝트 를 따 냈 다.

홍 이 투자 의 외자 합작 파트너 는 누구 입 니까?홍 이 는 공식 정보 에서 이 합작 파트너 가 장기 적 으로 아시아 태평양 지역 부가 가치 투자 에 힘 을 기울 인 다 는 것 만 언급 했다.부동산 투자 그룹 인 AEW 가 홍 이 투자 와 합작 해 이 건물 을 인수 했다 는 소식 이 전 해 졌 다.

상기 한 관계자 들 은 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 홍 이 투자 와 이 외자 기 구 는 예전 에 합작 의 기 초 를 가 진 적 이 있 으 므 로 모두 가 비교적 잘 알 고 있다 고 한다.큰 프로젝트 를 거래 하 는 과정 에서 양측 간 의 신뢰 관계 가 더욱 소중 해 졌 다.

이 동시에 홍 이 투자 와 외자 기구 도 각자 의 장점 을 발휘 하여 국내외 에서 거래 를 원활 하 게 완성 했다.이 가운데 외국 자본 기구의 주요 가 치 는 자금 단 에 있 고 거래 에 안 정 된 외국 자금 을 제공 할 수 있다 는 점 이다.홍 이 투자 도 거래 에 외국 자금 을 제공 하지만 그 더 큰 가 치 는 국내 주식 거래, 자산 개조, 상업 유치 등 분야 에 있다.국영 기업 의 제도 개혁 출신 인 홍 이 투 자 는 국영 기업 의 지분 양도 에 경험 이 많 고 자원 을 신속하게 조정 하고 국영 기업 의 주식 거래 를 추진 할 수 있다.

'홍 이 는 국영 기업 의 제도 개편 이라는 명성 이 비교적 좋 고 이 일 을 하면 상응하는 신임 과 지 지 를 얻 을 수 있다."만약 외자 기금 으로 이 일 을 처리한다 면 효율 이 이렇게 높 지 는 않 을 것 이다."이들 관계 자 는 21 세기 경제 보도 에 대해 말 했다.

전염병 상황 은 압력 을 받 아 거래 결심 을 줄 이지 않 는 다.

또한 주의해 야 할 것 은 최근 2 년 동안 지속 되 는 이 거래 는 결국은 신 염 바이러스 의 특수 한 배경 에서 교 제 를 완 성 했 고 전체적인 교 제 는 정상 적 인 상황 보다 훨씬 어렵다.

구체 적 으로 볼 때 거래 의 주요 참여 자 는 베 이 징, 광저우, 홍콩 등 여러 지역 에 분포 되 어 있 고 모든 인수 인계 배정, 사인 확인 작업 은 동시에 진행 되 어야 한다.또한 거래 는 국내 4 - 5 개 은행 의 대출 조율 과 관련 된 것 으로 모두 2 월 28 일 에 동시에 이 루어 져 야 한다.

그러나 역병 때문에 대부분 집에 서 일 을 할 수 밖 에 없 었 다.최종 적 으로 홍 이 팀 은 이 일 에 신속 하고 유연 하 게 대응 하 는 것 을 선택 했다. 그들 은 홍콩 현지의 단체, 변호사 자원, 합작 파트너 의 지 지 를 받 아 각종 통신 도구 의 협 조 를 받 아 원 격 거래 를 순조롭게 완성 했다.홍 이 베 이 징 팀 도 프로젝트 현장 에 사람 을 보 내 서 상대방 과 자 료 를 인계 했다.

"시간 도 촉박 하고 스트레스 도 많 았 지만 한 때 는 매일 밤 한 두 시 까지 일 했 지만 결 과 는 좋 았 다."홍 이 부동산 금융 부 투자 총감독 은 이 로 인해 위안 을 느낀다.

전염병 상황 은 거래 자체 에 부담 을 가 져 올 뿐만 아니 라 오 피 스 텔 시장의 활약 도 에 도 영향 을 미친다.업계 인사 들 은 단기 적 으로 오 피 스 텔 시장 이 충격 을 받 았 다 고 분석 했다.그러나 일 선 도시 의 질 좋 은 사 무 직 에 서 는 중장 기적 으로 큰 영향 을 받 지 않 을 것 으로 보인다.

인수 인계 의 완성 도 곧 프로젝트 업그레이드 작업 의 시작 을 의미한다.지난 3 - 5 년 동안 홍 이 부동산 금융 은 베 이 징, 상하 이, 선전 에서 모두 인 하우스 운영 팀 을 구 축 했 고 십 여 개의 부동산 프로젝트 의 개조 와 상업 유치 운영 을 거 쳤 다.그 중 쌓 인 경험 은 합 생 북 루 사업 에서 모두 작용 할 것 으로 보인다.

프로젝트 거래 과정 에서 우 리 는 건물 내부 의 개조 디자인 방안 을 동시에 추진 해 왔 다.전체 방안 의 설 계 는 사람 을 매우 고무 시 키 는 것 이다. 우 리 는 빌딩 에 대해 기능 조정, 공간 최적화 를 하고 앞으로 시장 에 나타 날 때 전체적인 가 치 를 향상 시 킬 것 이다.엄 인 지 는 21 세기 경제 보도 에 대해 말 했다.

앞으로 자산 개조 에 있어 홍 이 투 자 는 운전사 역할 을 맡 을 것 이 며 그 외자 합작 파트너 는 조수 석 에 앉 아 직접 운전 하지 않 았 지만 그들의 신뢰 와 지원 도 중요 하 다.전체 개조 과정 이 순조롭다 면 빌딩 은 이 르 면 연내 시장 에 모습 을 드 러 낼 것 이다.이 경우 중국 신 은행 본점 이 중국 존 으로 이전 하면 서 합 생 북 루 도 다시 외부 로 임대 된다.